'서울시 도시 및 주거환경 정비조례' 개정, 지지부진한 정비구역 4월부터 직권해제 추진

 

서울시가 진척 없이 지지부진한 재개발‧재건축 정비구역을 직권해제할 수 있는 구체적인 기준과 절차, 직권해제 구역에 대한 사용비용 보조기준을 마련했습니다.
시는 2016년 4월부터 대상구역을 선정해 직권해제를 추진한다는 계획입니다.

서울시청 홈페이지 http://www.seoul.go.kr/

서울시는 '서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례' 일부개정 조례안이 2016년 3월 9일(수) 서울시의회 본회의를 통과했다고 밝혔습니다.
‘직권해제’란 주민들이 동의를 받아 추진위나 조합을 자진해산하는 경우와 달리, 주민 간 갈등과 사업성 저하 등으로 사업추진이 더 이상 어렵다고 판단되는 경우 시장이 직권으로 정비(예정)사업 구역을 해제하는 것입니다.

시는 조례규칙심의회 등 관련 절차를 거쳐 이달 말 조례안을 공포하고, 오는 4월부터 개정된 조례에 따라 사업 추진상황, 주민갈등 및 정체 정도, 사업성 같은 현황을 파악해 대상구역 선정 작업에 돌입한다는 계획입니다.

개정 조례안에는 직권해제 추진을 위해 ①직권해제가 가능한 경우의 구체적 기준 ②직권해제 구역의 사용비용 보조 기준, 두 가지를 명시하고 있습니다.

또, 정상적으로 추진하는 구역의 공정하고 투명한 사업추진을 위해 ③공공관리→공공지원 명칭 변경 및 운영 개선 ④시공자와 공동사업시행 협약 기준 ⑤감정평가업자 선정기준 ⑥노후‧불량 건축물의 기준 단축 및 주택 재건축사업 안전진단 시기 조정 등이 포함되었습니다.

① 직권해제 구체적 기준과 절차, 직권해제에 따른 사용비용 보조기준
  첫째, '도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법')'이 정한 직권해제가 가능한 두 가지 경우(토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우, 정비예정구역 또는 정비구역 등의 추진상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우)의 구체적인 기준을 마련했습니다.
  이는 작년 9월 1일 개정된 도정법과 같은 법 시행령에서 조례로 정하도록 위임한 것입니다.
'토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우'는 '조합 등이 입력한 정비계획 등으로 산정된 추정비례율이 80% 미만인 경우'로 규정했습니다.

  다만, '토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우'와 '단계별로 사업이 지연된 구역의 토지등소유자 3분의 1이상이 해제를 요청하는 경우'에는 공고 이후 구청장이 주민의견 조사를 실시하고 그 결과 사업 찬성자가 50% 미만인 경우에만 직권해제가 가능합니다.
  이는 사업 추진상황과 더불어 주민의사를 반영해 종합적인 판단을 통해 직권해제를 하기 위한 것으로, 시는 조사의 공정성을 확보하기 위해 가이드라인을 별도로 마련해 자치구에 제공하고 우편조사와 현장투표를 병행할 계획입니다.

  '추진상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정하는 경우'는 다음 6개 경우로 정했습니다.
   ⑴ 정비구역 지정요건인 노후도 비율 등을 충족하지 못하거나 행위제한 해제 또는 기간만료 등으로 사실상 정비구역 지정이 어려운 정비예정구역
   ⑵ 추진위원회위원장 또는 조합장이 장기간 부재중이거나 주민갈등 또는 정비사업비 부족으로 추진위원회 또는 조합 운영이 중단되는 등 정비사업 추진이 어렵다고 인정하는 경우
   ⑶ 자연경관지구, 최고고도지구, 문화재보호구역, 역사문화환경 보존지역 등이 포함된 구역으로서
     - 추진위원회승인일부터 3년 내 조합설립인가를 신청하지 못하는 경우
     - 조합설립인가일부터 4년 내 사업시행인가를 신청하지 못하는 경우
     - 사업시행인가일부터 4년 내 관리처분계획인가를 신청하지 못하는 경우
     - 추진위원회 또는 조합이 총회를 2년 이상 개최하지 아니한 경우
   ⑷ 위 기준과 같이 단계별로 사업이 지연된 구역의 토지등소유자 3분의 1 이상이 해제를 요청하는 경우로서 주민의견 조사 결과 사업찬성자가 50% 미만인 경우
   ⑸ 일몰기한이 경과되었음에도 구청장이 해제를 요청하지 아니하는 경우
   ⑹ 도시계획위원회에서 구역지정 이후 여건변화에 따라 해당구역 및 주변지역의 역사․문화적 가치 보전이 필요하다고 인정하는 경우 

  다만, 토지등소유자의 해제요청에 따라 직권해제가 가능한 규정은 조례시행일로부터 1년 간 한시적으로 적용함으로써 정상적으로 사업을 추진하는 구역에서 해제 동의서 징구 등에 따라 일어날 수 있는 주민갈등을 최소화하고자 했습니다.

  시장이 직권해제의 구체적 기준에 따라 직권해제 대상구역을 선정하고 구청장에게 통보하면 구청장은 20일 이상 공보 등에 공고하고, 이후 시장은 시의회 소관 상임위원회의 의견을 청취한 후, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 해제할 수 있습니다.


② 직권해제에 따른 사용비용 : 검증위원회 검증 금액의 70% 범위 내
  직권해제로 취소되는 추진위와 조합의 사용비용은 종전의 자진해산하는 추진위와 동일하게 검증위원회에서 검증된 금액의 70% 범위 안에서 보조합니다.
  다만, 구역지정 이후 여건변화에 따라 해당구역 및 주변지역의 역사‧문화적 가치 보전이 필요하다고 인정하여 해제되는 경우에는 검증된 금액의 전액까지도 보조할 수 있도록 했습니다.


③ '공공관리' → '공공지원'으로 명칭 변경 및 비용부담 경감 등 지원 강화
  시는 도정법 개정에 따라 '공공관리' 용어를 '공공지원'으로 변경하고, 공공지원 대상 명확화, 관련 비용 지원에 관한 근거 마련 등 공공지원 시행에 필요한 일부 규정을 개정했습니다.
  조합과 건설업자 등이 공동으로 시행하는 사업도 공공지원 대상에 포함했으며, 추진위를 생략하고 바로 조합을 구성하는 경우 조합 설립에 필요한 용역비용을 시장이 지원할 수 있도록 했습니다.
  또, 퇴임 또는 해임 후 6개월 이상 조합 임원이 선임되지 않아 구청장이 직접 조합 총회를 소집하는 경우 그 소요비용을 시장이 지원할 수 있게 함으로써 비용에 대한 부담으로 운영이 어려웠던 제도의 실효성을 높였습니다.


④ 조합-건설업자 공동사업시행 관련 협약서 및 건설업자 선정기준 마련
  조례 개정안이 정한 조합과 건설업자 간 공동사업시행 협약사항의 구체적인 내용을 포함해 ‘표준공동사업시행 협약서’와 ‘건설업자 선정기준’을 마련, 내달 이후 보급할 예정입니다.
  공동사업시행으로 시공자 선정시점이 앞당겨짐에 따라 기존 공공지원의 목적과 취지가 훼손되지 않도록 관련 기준을 마련 중에 있습니다.

⑤ 순번제, 추첨제 등 자치구별로 운용하던 '감정평가업자 선정기준' 마련
  그 동안 순번제, 추첨제 등 자치구별로 자의적으로 운용되어 왔던 감정평가업자 선정기준을 담아 객관적이고 투명한 절차에 따라 감정평가업체를 선정할 수 있도록 했습니다.
  평가항목은 업무수행능력, 소속 감정평가사의 수, 감정평가 실적, 법규준수 여부, 평가계획의 적정성 등으로 정하고 항목별로 평가점수를 부여하는 등 세부기준을 별표로 정했습니다.


⑥ 노후․불량건축물 기준 최장 40년 → 30년으로 단축, 안전진단 시기조정
  도정법 시행령 개정에 따라 노후‧불량건축물의 기준을 최장 40년에서 30년으로 단축하고, 주변지역의 주택수급 조절 등을 위해 주택재건축사업의 안전진단 시기를 사업시행인가 및 관리처분계획인가의 시기 조정기준을 준용해 조정할 수 있도록 했습니다.
 

진희선 서울시 도시재생본부장은 “2012년부터 추진해 온 뉴타운 재개발 수습대책에 따라 주민 뜻대로 사업추진 또는 해제하는 등 진로를 결정하도록 했으나 아직도 오도가도 못 하는 구역이 많이 남아있다”며 “이번 조례개정을 통해 직권해제 기준이 마련됨에 따라 사실상 추진동력을 상실한 구역 등은 직권해제를 추진하고, 주민의 사업추진의지가 높고, 정비가 시급한 구역에 대해서는 신속하게 추진할 수 있도록 각종 지원을 아끼지 않겠다”고 말했습니다.

● 직권해제 기준 및 절차
 

기  준	검토 및 확인사항	조치사항	주민의견 조사
과도한 부담 (추정비례율 80%)   [제4조의3제2항]	- 입력자료 현행화 및 검증	- 주민의견 조사 (우편조사와 현장투표) - 사업찬성자 50% 미만 여부 확인	대  상
정비예정구역     [제4조의3제3항제1호]	- 지정요건 미충족 구역 확인	- 사업불가 여부 판단	비대상
	- 행위제한 해제 및 기간만료 여부, 연장계획 등 확인		비대상
추진위 및 조합 운영중단으로 사업추진이 어려운 경우 - 추진위원장, 조합장 장기간 부재 - 주민갈등 또는 정비사업비 부족 [제4조의3제3항제2호]	- 추진위원장, 조합장 유고기간 및 사유, 후임자 미선정 사유 등 확인	- 운영중단 사유에 따라 사업불가 여부 판단	비대상
	- 주민갈등, 정비사업비 조달 및 시공사 자금 등 중단 여부 확인
자연경관지구등을 포함한 구역 - 단계별 지연 구역 - 총회 2년 이상 미개최 [제4조의3제3항제3호]	- 자연경관지구등 해당 여부 확인 - 단계별 지연 여부 및 사유, 총회 미개최 기간 확인	- 자연경관지구등으로 인한 건축계획 제한정도 등 분석	비대상
단계별 지연 구역 - 토지등소유자 1/3 이상 해제요청     [제4조의3제3항제4호]	- 단계별 지연 여부 및 사유, 총회 미개최 기간 확인 - 연번동의서 제공 - 해제요청 접수 및 접수된 동의서, 동의자수, 첨부서류 적정 여부 확인	- 주민의견 조사 (우편조사와 현장투표) - 사업찬성자 50% 미만 여부 확인	대  상
일몰기한 경과 구역 - 구청장이 해제요청하지 않은 경우 [제4조의3제3항제5호]	- 일몰기한 경과 여부 확인 - 해제 미요청 사유 조회	- 직권해제 타당성 검토	비대상
도시계획위원회에서 여건변화에 따라 역사․문화적 가치 보전 필요성 인정 [제4조의3제3항제6호]	- 여건변화 내용 확인 - 역사․문화적 가치 보전 필요성 확인	- 도시계획위원회 상정 여부 판단	비대상

◎ 공동주택 노후․불량건축물 기준 (40년→30년으로 개정)(제3조)
   철근콘크리트‧철골콘크리트‧철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택

   공동주택 이외의 건축물중 철근콘크리트‧철골콘크리트‧철골철근콘크리트 및 강구조 건축물 (40년→30년으로 개정)

출처 : 서울특별시