서울시 '역세권 장기전세주택' 운영기준 개선, 사업추진 효율화 제고

서울시가 '역세권 장기전세주택' 사업추진 과정의 주민 갈등을 줄이고 초기 사업실행력을 확보하기 위해 제도를 손질, 앞으로 장기전세주택 사업속도가 빨라져 활발한 공급이 기대됩니다.

서울시는 안정적이고 원활한 장기전세주택 공급을 위하여 '역세권 장기전세주택 건립 운영기준'을 개정했다고 밝혔습니다.

 

지난해(2022년) 6월 한 차례 개정한 데 이어 사업실행력을 높이고자 대상지 요건과 사전검토 제도 일부를 개선하였습니다.

2007년 오세훈 시장이 지방자치단체 최초로 도입한 '장기전세주택'은 주변 시세 절반 수준의 안정된 전세금과 장기 거주(20년 이상), 고품질 주택 등 여러 장점으로 무주택 중산층 가구가 오랜 기간 거주하며 자산을 형성할 수 있어 큰 인기를 얻고 있습니다.

그중에서도 '역세권 장기전세주택'은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내, 2024년 한시)에 주택을 건립하면 시가 최대 '준주거지역'까지 용도지역 상향하여 용적률을 높여주고, 늘어난 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보․공급하는 사업으로 2008년 도입, 현재 97개 사업지에 30,748호가 추진 중에 있습니다.

 
구청장이 주민 제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획 또는 정비계획)을 입안하고, 시가 관련 위원회의 심의를 통해 계획을 결정하면 민간이 구청장 인허가를 받아 추진하게 됩니다.

시는 '역세권 장기전세주택'은 작년 6월 운영기준 개정 이후 1년 사이 사업지가 36개소 늘어났지만 구역 확대로 인한 갈등, 대상지와 다른 사업과의 중첩 등을 보완하여 효율적인 사업추진 및 활성화를 도모하기 위해 기준을 개정했다고 설명하였습니다.

지난해 시는 준주거지역 용적률 완화(최대 700%), 35층 층수규제 폐지, 사업대상지 확대(준공업지역․재정비촉진구역 내 존치관리구역), 준주거지역 비주거비율 완화(10%→5%), 정비(예정)구역 해제지역 재개발 사업방식 허용 등으로 개정한 바 있습니다.

먼저, 그동안 사업이 장기화 되는 요인 중 하나였던 주민 갈등을 줄이고 사업추진 속도를 끌어올려 장기전세주택을 원활하게 공급하고자 '대상지 요건'을 개선하였습니다.

기존에 3천㎡ 이상으로 상한이 없었던 ①대상지 면적기준을 3천㎡ 이상~2만㎡ 이하(관련 위원회 인정 시 3만㎡ 이하)로 상한을 둡니다.

이에 따라 지하철 승강장 350m 이내 1차 역세권 범위(2024년 한시)를 고려하여 가로구역 2개 이내로 대상지 면적이 제한됩니다. 

 

시는 대상지 요건 개선을 통해 노후도․동의율 등 사업요건 충족을 위해 무리하게 구역을 확대하면서 토지면적 동의율 확보가 저조해 사업이 장기화 되고 주민 갈등이 생기는 사례가 줄어들 것으로 기대하고 있습니다.

정비구역 내 준공 10년 이내 ②신축건축물이 15% 이상인 가로구역은 제외합니다.

 

시는 정비가 필요하지 않은 신축건축물이 구역에 포함되며 일어나는 갈등을 사전에 막고, 노후 주거환경을 빠르게 개선하기 위해 신축 비율을 제한하기로 하였습니다.

다음으로, 역세권 장기전세주택사업 초기 실행력을 확보키 위하여 '사전검토' 제도도 개선합니다.

2021년부터 시행 중인 '사전검토'는 사업추진에 앞서 관계부서 조율 등을 통해 합리적인 의견을 수렴, 주민 혼란을 막고 사업추진의 예측 가능성을 높이기 위한 제도입니다.

도시정비형 재개발사업 사전검토 신청 기준을 개선하여 ③토지면적 40% 이상 동의 및 20m 이상 도로변 토지등소유자 2/3 이상 동의 요건을 신설합니다.

 
기존에는 토지등소유자의 50% 이상 동의를 받으면 사전검토 신청이 가능하여 사전검토 후 토지등소유자의 입안 제안(이하 입안 제안)을 위해서 토지등소유자의 60% 이상 및 토지면적의 1/2 이상 동의를 확보해야 함에 따라 사전검토 후 입안 제안까지 추진율이 저조했던 실정이었으나,

사전검토 시 토지등소유자 50% 이상, 토지면적 40% 이상 동의율을 확보토록 운영기준을 개선하게 되면 사전검토~입안 제안까지 빠르게 추진할 수 있게 될 전망입니다.

또 20m 이상 도로에 연접한 대지의 토지등소유자 2/3 이상 동의를 확보하는 요건이 추가되어 상가 등 상태가 양호한 건축물이 구역에 포함돼 갈등이 발생하는 사례도 줄어들 것으로 기대합니다.

사전검토가 완료된 뒤에 ④사업계획을 임의 변경하여 입안 제안하는 경우에는 다시 사전검토 받도록 합니다.

 

시는 사전검토 제도의 의미를 살리기 위해 입안 제안 시 관계 법령에 따른 경미한 변경 외의 변경된 계획에 대해서는 인정하지 않는다는 방침입니다.

그밖에 장기전세주택을 안정적으로 공급하고, 사업추진이 장기화 돼 주민 갈등이 깊어지지 않도록 ⑤사전검토 후 2년 이내 입안하지 않는 경우, 사업대상지에서 제외한다. 2년이 경과한 뒤에 사업을 추진하기 위해서는 사전검토를 다시 이행해야 합니다.

한병용 서울시 주택정책실장은 "이번 운영기준 개선으로 역세권 장기전세주택 대상지 내 주민 갈등을 줄여 사업속도가 향상되고, 정비가 필요했던 지역의 주거환경 또한 개선될 것으로 기대된다"며 "무주택 시민에게 안정적인 주거를 제공해 온 '장기전세주택'을 보다 활발히 공급하기 위해 지속 지원해 나갈 것"이라고 말하였습니다.

○ 역세권 장기전세주택 운영기준 개정 요약

구분		개정 내용
대상지 요건 강화	• 대상지 면적 기준	- (현행) 3천㎡ 이상 - (개정) 3천㎡ 이상 2만㎡ 이하(위원회 인정시 3만㎡ 이하)
	• 신축건축물 비율 제한	- (신설) 10년 이내 신축 건축물 비율 15% 이상인 가로구역 제외
사전 검토 제도 개선	• 정비계획 동의 요건	- (현행) 토지등소유자의 50% 이상 - (개정) 토지등소유자의 50% 이상 토지면적(국공유지 제외)의 40% 이상 20m 이상 도로변 연접대지 토지등소유자의 2/3 이상
	• 구(區) 관련 위원회 자문	- (신설) 사전검토 접수 시 자치구 관련 위원회 자문
	• 사전검토 재이행	- (신설) 관련규정에 따른 경미한 변경사항 외의 변경시 사전검토 재이행
	• 사전검토 유효기간	- (신설) 사전검토 후 2년 이내 입안이 안 될 경우 사업대상지에서 제외
	• 사전검토단 구성	- (현행) 서울시 관련부서, 자치구 입안부서, 유관부서 등 - (개정) 서울시 관련부서, 자치구 입안부서, 도시계획 관련 위원회 위원 등
공공기여계획		- (신설) 입안권자 또는 관련 위원회에 따라 공공시설등 별도 확보 가능
중심지 역세권 정의		- (현행) 도시기본계획상 중심지에 해당하는 역세권 - (개정) 도시기본계획 및 생활권계획상 중심지에 승강장이 포함된 역세권
건축물 높이계획		- (삭제) 서울도시기본계획 높이관리기준 준용

 

출처 : 서울특별시